EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL CON OCASIÓN DE LOS EFECTOS DEL COVID-19

Este artículo lo escribo gracias a la generosa invitación de un gran amigo.

El tema escogido corresponde al contrato de arrendamiento comercial en esta época de crisis económica y sanitaria, asunto que el lector encontrará “trillado” porque ha sido utilizado en infinidad de foros, webinars, conferencias y múltiples artículos, pero, en mi defensa, este escrito trae, si se puede decir, un análisis un tanto diferente, sumado a que prometo no extenderme.

La crisis generada por la pandemia y, en especial, por los decretos del gobierno nacional relativos al aislamiento obligatorio, alteró de manera significativa el comercio, en la medida en que las empresas, estuvieron que suspender sus actividades, y hasta cerrar.

Los decretos expedidos por el gobierno nacional, en los que supuestamente se adoptan medidas en materia de arrendamiento para hacerle frente a la crisis, han sido, si me perdonan la crítica, pálidos y no han tocado el fondo del problema: la suspensión de contratos en el marco de la pandemia.

Esa palidez configuró enormes dificultades, ahora y cuando se supere la crisis, dado que se avizora una serie de demandas en las que, por un lado, las inmobiliarias harán su agosto y, por el otro, los arrendadores y arrendatarios se enfrascarán en muchas controversias.

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Ante esta novedosa situación, para la que el ordenamiento jurídico no estaba preparado, resulta válido presentar propuestas, opciones, análisis, y estrategias que conduzcan ahora y a futuro, a dirimir tal problemática.

Un análisis, que no es de recibo para los arrendadores de local comercial, corresponde a que de cara a una controversia de carácter judicial, la excepción de contrato no cumplido debe estar en la respuesta a la demanda por parte del abogado del arrendatario.

Excepción cuyo argumento radica en que más allá de la suspensión del cumplimiento del contrato con ocasión de la fuerza mayor, entendida como un imprevisto que no es posible resistir, lo que ello representa es la liberación de la obligación de tal cumplimiento por el tiempo que duró la imposibilidad de usar la cosa para el fin que fue arrendada, en virtud de los efectos de la pandemia.

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Es entonces aconsejable que, con fundamento en el mismo análisis señalado, y previo a acudir al aparato judicial, que va a estar mas congestionado que nunca, el arrendador acceda a renegociar el contrato; y a reconocer el derecho que tiene el arrendatario de que el canon mensual sea reducido por el impedimento de usar la cosa para el destino que fue arrendada.

Doctor Jhon Jairo Salazar González
Doctor Jhon Jairo Salazar González

Abogado egresado de la Universidad Católica de Colombia, Director jurídico de la Firma AG Legal.

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