ABC DE LAS NORMAS DE ARRENDAMIENTO EXPEDIDAS POR EL GOBIERNO POR EL COVID-19

En el marco de la emergencia Económica, Social y Ecológica el Gobierno ha dictado las siguientes disposiciones, referidas de manea exclusiva a los contratos de arrendamiento:

Decreto 797 de 4 de junio de 2020

1. Permite la terminación unilateral del contrato de arrendamiento

Los arrendatarios que a partir del 1 de junio de 2020 no han podido ejercer su actividad económica tales como:

  • Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video.
  • Gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios.
  • Canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles. 
  • Cines y teatros.
  • Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.
  • Alojamiento y servicios de comida. Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.

Podrán terminar unilateralmente el contrato hasta el 31 de agosto, siempre que:

  • Este al día en el pago de los canones y servicios públicos y demás obligaciones dinerarias
  • Paguen la tercera parte de la cláusula penal que se pactó en el contrato. Si no existe clausula penal, se pagará el valor de un canon.

Esta será la única penalidad que proceda.

Decreto 682 de 21 de mayo de 2020

1. Redujo al 0% el impuesto al consumo

  • Las tarifas del impuesto nacional al consumo se reducirán al 0% hasta el 31 de diciembre de 2020.

2. Reguló el pago del IVA

  • Hasta el 31 de julio de 2020 se encuentran excluidos del IVA los arriendos causado y facturados después del 21 de mayo de 2020 y hasta el 31 de julio de 2020 por concepto de concesión de espacios siempre cuando se cumpla con la totalidad de los siguientes requisitos:

• Que se trate de arrendamientos o concesiones de locales o espacios comerciales.

• Que los locales o espacios comerciales antes de la declaratoria de la Emergencia Sanitara se encontraran abiertos al público.

• Que las actividades desarrolladas en los locales o espacios comerciales estaban necesaria y primordialmente asociada a la concurrencia de los clientes a dichos locales o espacios comerciales.

• Que durante la emergencia sanitaria los locales o espacios comerciales hayan tenido que cerrar al público, total o parcialmente, por un periodo superior a 2 semanas.

• Este beneficio no aplica al arrendamiento de otros inmuebles comerciales, como oficinas y bodegas.

• A los cánones de arrendamiento causados y facturados antes del 21 de mayo de 2020 no le son aplicables estas disposiciones

Decreto 579 de 15 de abril de 2020

Se aplican a los arrendamientos de uso habitacional y a los comerciales donde el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa.

Por otra parte el decreto no se aplica a los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado ­ FRISCO, los contratos de leasing habitacional y los contratos de arrendamiento financiero – leasing.

El decreto consagró las siguiente medidas:

1. Suspendió los desalojos

Desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020 se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en que los plazos se hayan pactado por periodos diarios, semanales o cualquier fracción inferior a un mes.

2. Aplazó el incremento en el canon de arrendamiento

• Comprendido entre 15 de abril y el 30 de junio de 2020.

3. Estableció pasos a seguir para el pago de los canones y las penalidades

• Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.

• Si no es posible llegar a un acuerdo, el arrendatario pagará los canones adeudados bajo las siguientes condiciones:

No se pueden cobrar intereses de mora ni penalidades o sanciones previstas en el contrato o por la ley frente a los cánones entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.

El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la TIBC, en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período mencionado.

4. Prorrogó los contratos de arrendamiento

• Los contratos que se venzan durante la pandemia se entenderán prorrogados hasta el 30 de junio de 2020.

5. Dispuso reglas sobre el inicio de los nuevos contratos

 • Salvo acuerdo en contrario, los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia quedarán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato.

6. Fijo normas en relación con la Propiedad Horizontal

Entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, los administradores qque no hayan podido recaudar cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.

7. Sobre el pago de cuotas de administración

El pago de las cuotas de administración del periodo comprendido entre el 15 de abril y el y el 30 de junio de 2020 puede hacerse en cualquier momento sin que haya lugar a cualquier penalidad.

8. Sobre la Asamblea de Propietarios

Se puede hacer virtual dentro del mes siguiente a la fecha en que finalice la declaratoria de emergencia.

9. Aplazó el incremento cuota administración

Se aplaza el reajuste de las cuotas de administración.

¿Qué tan útiles son los decretos dictados por el Gobierno para los arrendatarios en esta crisis?

Hay que decir que si bien para muchos el Gobierno Nacional con la expedición de estos decretos le puso atención a los contratos de arrendamiento, una de las tantas problemáticas que a nivel nacional ha dejado la pandemia, lo cierto es que se quedó corto en las disposiciones normativas que dictó.

Pues en todos los eventos ha velado por los intereses de los arrendadores y no por los de aquellos que en realidad hoy son la parte débil de la relación contractual y con ello me refiero a los arrendatarios de locales comerciales que debido a la decisión del Gobierno no han podido ejercer su actividad económica desde marzo, pero que el Gobierno con todos los decretos obliga a que los arrendatarios continúen pagando los canones de un bien al que nisiquera lo pueden usar de acuerdo a sus intereses.

Por eso estamos convencidos de que el arma de defensa de los arrendatarios se encuentran en el desequilibrio contractual y la excesiva onerosidad que sufren así como el principio rebus sic stantibus y demás principios generales del derecho.

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