¿PUEDO TERMINAR MI CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FUERZA MAYOR EN LA PANDEMIA?

La fuerza mayor, es el imprevisto que no es posible resistir, el cual debe ser imprevisible e irresistible.

Esta situación excepcional, puede ser observada dentro de la emergencia sanitaria generada por el coronavirus COVID-19, la cual ha afectado enormemente los contratos de arrendamiento de los establecimientos de comercio en todo el país.

Lo anterior, en razón a que las decisiones del Gobierno para contener la pandemia del coronavirus COVID-19, han en muchos casos obligado el cierre de los locales comerciales de manera indefinida en el tiempo y con ello, se ha generado en estos casos, la imposibilidad de desarrollar la actividad comercial que motivó en un inicio la celebración del contrato de arrendamiento.

Recordemos que de acuerdo a la normativa Colombiana el contrato de arrendamiento se presenta cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y el goce de una cosa, y la otra, en contraprestación a dicho uso y goce, a cancelar una suma de dinero.

Sin embargo, cuando la contraprestación referida al uso y goce del inmueble se ha visto frustrada como en estos casos, se desnaturaliza la bilateralidad que caracteriza el contrato de arrendamiento y que obliga al desprendimiento de obligaciones mutuas entre las partes.

Es decir, si bien a cargo del arrendador dentro de las obligaciones contractuales está la de poner a disposición del arrendatario el inmueble en donde funcionará el establecimiento de comercio, el propósito que este último perseguía al celebrar el contrato desapareció como consecuencia de una orden impartida por una autoridad, lo que conlleva a la imposibilidad de hacer uso de la cosa arrendada por lo menos para cumplir con el objeto inicial.

Y, si bien es cierto, el contrato es ley para las partes, también lo es que de acuerdo con el principio general del derecho “rebus sic stantibus” estas deben cumplir con el contenido literal del contrato siempre que se mantengan las condiciones que existían al momento de su celebración.

Sin embargo, es importante aclarar que no basta con que la parte afectada haya visto frustrado los gananciales que perseguía mediante la celebración del contrato, toda vez que eso implicaría convertir al otro contratante en el asegurador y responsable de todos los riesgos del establecimiento de comercio.

Y, por el contrario se requiere no solo que las partes conozcan el objeto del contrato al momento de su celebración, sino que, la finalidad relevante del contrato no pueda lograrse, esto es, se vea frustrada por una razón sobreviniente ajena a las partes (fuerza mayor).

De tal suerte, una vez inmerso el negocio jurídico en la situación descrita, esto es una vez desaparecido el móvil causa o motivo determinante que impulso la celebración del presente contrato, lo pertinente sería acordar la terminación anticipada del contrato dada la imposibilidad de llevar a cabo su ejecución contractual al encontrarse viciado su móvil y objeto con una especie de ilicitud temporal de acuerdo con las actuales disposiciones del Estado.

Lo anterior, sin que haya lugar a aplicar las penalidades del caso, en la medida en que es precisamente esa situación excepcional (fuerza mayor) la que impide a las partes el cumplimiento de sus obligaciones y ello conlleva a la exoneración de las mismas.